Precisamos começar esse artigo falando sobre a importância da regularização de obras. Isso porque construções irregulares são o assunto de notícias que, infelizmente, vemos com certa frequência nos jornais. Infiltrações, rachaduras, incêndios na rede elétrica e desabamentos — isso quando a construção não precisa ser demolida, por ordem do poder público.
Essas medidas são essenciais para proteger a população de construções mal feitas. Prédios e residências que, na melhor das hipóteses, causarão problemas de manutenção. E, na pior das hipóteses, pode colocar vidas em risco.
Sim! Construção em local proibido, uso de materiais impróprios, erros de projeto e alterações indevidas no mesmo são algumas características que impedem a regularização de imóveis e que podem causar uma tragédia, do dia para a noite.
É por isso que a regularização de obras também se torna indispensável para quem trabalha com elas. Afinal, é uma exigência de quem compra imóveis e dos demais órgãos envolvidos no processo. Sem toda a documentação entregue após a regularização pode ser impossível obter financiamentos, vender o imóvel ou conseguir alvará para atividades comerciais.
Então, caso você esteja construindo (ou planeje construir) um imóvel, você precisa entender como funciona a regularização de obras. Trata-se de um processo burocrático relativamente longo, mas que pode se tornar um pouco mais simples quando você estuda mais sobre ele.
O que é a regularização de obras?
A regularização de obras é um processo burocrático que envolve várias documentações que comprovam que um imóvel possui todos os requisitos de projeto e construção essenciais à segurança de seus usuários. Sobre isso, é importante explicar que a regularização de imóveis pode ser um processo bastante trabalhoso e longo — já que uma etapa “libera” a outra e você precisa realizar uma de cada vez, conforme a construção avança.
Como regularização a construção de um imóvel?
Idealmente, a regularização da construção deve iniciar antes mesmo da execução da obra. O primeiro passo é checar a matrícula imobiliária do terreno na prefeitura —para ter certeza de que não existem empecilhos judiciais em relação ao lote. Isso evita as construções em locais irregulares, por exemplo, como áreas de proteção ambiental ou propensas a desabamentos.
Então, o responsável deve comunicar à prefeitura que irá realizar uma construção no local. É necessário apresentar um projeto da obra, feito por um profissional devidamente cadastrado no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia). Isso indica que aquela construção irá seguir a legislação municipal e as boas práticas de engenharia, em projeto e execução.
Se tudo estiver correto com a matrícula do imóvel e com o projeto, a prefeitura irá emitir um alvará para a obra. Mas, para iniciar a obra efetivamente, também é essencial que o arquiteto ou engenheiro responsável registre a construção no INSS. Com isso, os impostos referentes à execução podem ser recolhidos e as contribuições trabalhistas estarão de acordo com a lei.
Ao longo da execução, existem diversos procedimentos de aferição que os responsáveis pela obra devem realizar pelo Sero (Sistema Eletrônico para Aferição de Obras). Esse sistema pode ser acessado pelo e-CAC, do Governo Federal, e serve para calcular as contribuições sociais referentes à construção — especialmente no que diz respeito ao uso de mão de obra.
A regularização de imóveis após a obra
Depois de concluir a construção, os responsáveis precisam solicitar mais um documento: o Habite-se, que atesta a finalização da obra. O Habite-se é emitido pela Secretaria Municipal de Urbanismo, por meio da vistoria de um técnico da prefeitura. Além disso, é preciso pedir a certidão negativa de débitos (CND) com o INSS.
Por fim, faz-se necessária a averbação da construção. A averbação é como a “oficialização da obra”, que atualiza as informações do imóvel nos registros. Ela é feita a partir da apresentação de um requerimento, da certidão do Habite-se e da CND do INSS junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Com isso, o processo de regularização de obras é concluída.
O que precisa para regularizar obras?
Para regularizar obras, você necessita de uma série de documentos — que, como explicamos acima, são retirados em etapas. Como os trâmites para regularização de obras são realizados nas prefeituras, é comum que eles não sejam padronizados. Algumas prefeituras podem ter exigências diferentes das outras, como aprovação no Corpo de Bombeiros, por exemplo. Mas, de modo geral, eles abrangem os documentos abaixo:
- Matrícula do imóvel
- Projeto arquitetônico e estrutural da obra,
- Anotação de Responsabilidade Técnica (ART),
- Comprovante de Vistoria do Corpo de Bombeiros,
- Alvará de construção,
- Memorial descritivo e memorial de cálculo
- Habite-se
- Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS.
Além disso, obras de grande porte podem exigir o registro no Cadastro Nacional de Obras (CNO) e, em outros casos, você pode precisar de uma licença ambiental junto à Prefeitura. Vale mencionar que as normas para regularização de obras citadas nessa seção podem ter variações, dependendo da legislação local.
Isto posto, precisamos ponderar que todo esse processo envolve o recolhimento de tributos, impostos e taxas. Portanto, além de trabalhoso, ele pode se tornar bastante custoso.
É possível fazer a regularização de obras prontas?
Sim, é possível fazer a regularização de obras mesmo que a construção já esteja pronta. Para isso, um profissional deve fazer um estudo aprofundado daquele edifício e recriar o projeto, a partir das medidas já existentes. Desse modo, é possível provar que a construção se enquadra na legislação municipal.
Apesar dessa ser uma prática comum, ela não é recomendada. Afinal, isso envolve inúmeros riscos — podendo acarretar em multas ou embargo da obra. E mesmo que isso não aconteça, a regularização de obras prontas pode ser mais cara e complexa.
A verdade é que o nome regularização pode até sugerir que esses processos podem ser feitos após a obra. Contudo, é muito mais produtivo encarar a regularização de obras como o ponto de partida do seu empreendimento.
Conclusão: os impostos e a regularização de obras
Como explicamos ao longo do artigo, a regularização de imóveis envolve diversas etapas, cada uma com a emissão de diferentes documentos e o recolhimento de vários tributos e taxas. Por isso, o processo pode ser bastante custoso.
De modo geral, estima-se que o custo da regularização de obras corresponda a algo entre 2% e 4% do valor total do imóvel. E esse custo pode se tornar ainda maior se a construção não for regularizada desde o início.
É nesse momento que compreendemos o papel da contabilidade na regularização de obras. Uma boa contabilidade pode lhe auxiliar com um planejamento fiscal que diminua os custos financeiros e operacionais da regularização. Além disso, ela pode buscar maneiras de abater muitos desses impostos e taxas, de forma legal.
A Fazenda Contabilidade, escritório de contabilidade com quase cinco décadas de tradição em serviços como a regularização de obras, pode auxiliar nesse planejamento.
Com equipe especializado, a FC realiza todos os processos necessários para que a redução dos impostos aconteça ao longo da obra, usando todos os mecanismos permitidos pela legislação. Isso inclui o uso de mão de obra própria, notas fiscais de mão de obra contendo a retenção do INSS, notas de pré-moldados, notas de concreto usinado, entre outros… Além disso, o serviço da Fazenda Contabilidade diminui bastante o seu incômodo e o tempo gasto com burocracias na regularização de obras. E tempo, como sabemos, também é dinheiro.
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